Golden Visa in Dubai durch Immobilieninvestition

Eine Immobilie für 2 Millionen AED in Dubai zu kaufen ist nicht nur eine Immobilieninvestition: Es ist der direkteste Zugang zur Golden Visa, dem langfristigen Aufenthaltstitel der Vereinigten Arabischen Emirate. Anders als beim Arbeitsvisum oder beim Investorenvisum über ein Unternehmen stützt sich der Antrag hier auf einen Vermögenswert (den Eigentumstitel) und auf ein spezifisches Verwaltungsverfahren, das in Dubai das Dubai Land Department (DLD) gemeinsam mit der Aufenthaltsbehörde abwickelt.

Dieser Leitfaden zeigt den gesamten Weg mit den Daten der offiziellen Quellen: wie viel zu investieren ist und zu welchen Bedingungen, ob eine Immobilie mit Hypothek ausreicht, welche Unterlagen das DLD verlangt, was die Gebühren für die 10-jährige Aufenthaltserlaubnis kosten und wie die Familie einbezogen wird. Er richtet sich an alle, die eine Immobilie in Dubai kaufen möchten und genau wissen wollen, welchen Aufenthaltstitel sie dafür erhalten; die Kaufunterlagen behandelt die rechtliche Prüfung des Kaufs.

Was die Golden Visa ist und was sie bietet

Die Golden Visa ist eine verlängerbare langfristige Aufenthaltserlaubnis, die die Bundesregierung der VAE bestimmten Kategorien (Investoren, Fachkräften, Berufstätigen) erteilt, ohne dass ein lokaler Sponsor nötig ist. Für Immobilieninvestoren gilt der goldene Aufenthaltstitel für 10 Jahre, verlängerbar, solange die Bedingungen erfüllt bleiben.

Die Vorteile, die das offizielle Portal der Regierung der VAE aufzählt, machen den Unterschied zu einem gewöhnlichen Aufenthaltsvisum aus:

• Ohne Sponsor: Der Inhaber ist weder von einem Arbeitgeber noch von einem lokalen Sponsor abhängig.
• Unbegrenzte Aufenthalte außerhalb des Landes: Gewöhnliche Visa verfallen nach mehr als sechs Monaten außerhalb der VAE; bei der Golden Visa gibt es keine zeitliche Grenze für Aufenthalte außerhalb des Landes, um sie aktiv zu halten.
• Umfassendes Familiensponsoring: Ehepartner und Kinder für dieselben 10 Jahre (die Kinder, solange sie nicht verheiratet sind), die Eltern ebenfalls für 10 Jahre und bis zu 3 Hausangestellte (Haushaltspersonal und Fahrer).
• Arbeiten ist möglich: Der Inhaber kann in Dubai leben und arbeiten; für eine Anstellung in einem Unternehmen ist die Genehmigung des Arbeitsministeriums (MOHRE) erforderlich.
• Lange Laufzeit: verlängerbarer Aufenthalt von 10 Jahren statt der kurzen Verlängerungszyklen gewöhnlicher Visa.

Die Voraussetzung: 2 Millionen AED in Immobilien

Die zentrale Bedingung steht in der offiziellen Servicebeschreibung des Dubai Land Department: Immobilienbesitz im Wert von 2 Millionen AED, vollständig auf den Namen des Investors, als eine oder mehrere Immobilien. Die Punkte, die Sie aufmerksam lesen sollten:

Vier praktische Schlussfolgerungen aus dieser Tabelle:

1. Die Schwelle ist kumulierbar. Es braucht keine einzelne Immobilie für 2 Millionen: Die Servicebeschreibung lässt ausdrücklich „eine oder mehrere Immobilien“ zu, die zusammen den Wert auf den Namen desselben Investors erreichen.
2. Eine Finanzierung schließt nicht aus. Eine Immobilie mit Hypothek dient als Grundlage des Antrags, wenn die Bank das NOC mit der Aufschlüsselung von Gezahltem und Offenem ausstellt; ein Kauf mit Ratenzahlungsplan des Bauträgers mit dessen Kontoauszug. Fordern Sie das Dokument an, bevor Sie das Verfahren beginnen.
3. Maßgeblich ist der zertifizierte Wert. Referenz sind der Eigentumstitel und die Bescheinigung des DLD selbst. Wenn Sie unter 2 Millionen gekauft haben und der Markt gestiegen ist, können Sie den aktuellen Wert mit einem offiziellen Bewertungszertifikat nachweisen: Die Wertsteigerung kann die Tür zum Visum öffnen.
4. Der Name muss passen. Der Name im Eigentumstitel und der im Reisepass müssen exakt übereinstimmen; Abweichungen bei der Transliteration werden vor dem Antrag korrigiert, nicht währenddessen.

Auf Bundesebene führt die Behörde für Identität und Staatsbürgerschaft (ICP) dieselbe Kategorie des goldenen Aufenthalts durch Immobilieninvestition, mit Nachweis des Werts durch eine Bescheinigung des Grundbuchamts und dem Halten der Immobilie während der Geltungsdauer des Aufenthaltstitels. Die Grundregel ist auf beiden Ebenen dieselbe: Das Visum lebt, solange die Investition lebt.

Ehepaare und gemeinsames Eigentum

Das Dubai Land Department wendet spezielle Regeln für Ehepartner an, die eine Immobilie gemeinsam besitzen, und Sie sollten sie kennen, bevor Sie entscheiden, auf wessen Namen gekauft wird:

• Ehepartner können sich an derselben Immobilie beteiligen, um die Golden Visa zu erhalten; erforderlich ist die vom MOFA beglaubigte Heiratsurkunde (MOFA ist das emiratische Außenministerium), rechtsgültig ins Arabische übersetzt.
• Gemeinsames Eigentum unter 4 Millionen AED: Nur einer der beiden kann die Golden Visa als Inhaber beantragen und sponsert anschließend den anderen. Die Anteile müssen gleich sein; sind sie es nicht, beantragt derjenige mit dem größeren Anteil als Inhaber.
• Ab 4 Millionen gemeinsam (2 Millionen pro Person) erfüllt jeder Ehepartner die Schwelle mit seinem eigenen Anteil.

Der Unterschied ist nicht gering: Hauptinhaber und gesponserte Person haben nicht denselben aufenthaltsrechtlichen Status, und die Kaufstruktur (Anteile am Titel, wer finanziert) bestimmt, wer Inhaber sein kann. Diese Entscheidung sollte beim Kauf getroffen werden, nicht danach.

Unterlagen und Ablauf in Dubai

Der Antrag des Immobilieninvestors in Dubai wird als Service des DLD bearbeitet, mit vollständig online erfolgender Einreichung: Es ist das Verfahren, das die Eintragung der Immobilie mit der Erteilung des Aufenthaltstitels verbindet. Die Unterlagen, die die offiziellen Servicebeschreibungen verlangen:

• Reisepass des Antragstellers mit einer Gültigkeit von mehr als 6 Monaten.
• Eigentumstitel (Title Deed oder elektronische Eigentumsbescheinigung) mit einem Wert von mindestens 2 Millionen AED.
• Digitales Foto gemäß den Vorgaben der Bundesbehörde (ICP).
• Bisherige Emirates ID, falls bereits vorhanden, und Kopie der aktuellen Aufenthaltserlaubnis, wenn der Antragsteller bereits in den VAE lebt.
• Krankenversicherung bei einem Versicherer in den VAE, nach den Vorschriften der GDRFA für jede Aufenthaltserlaubnis verpflichtend (von der DHA-Basisversicherung bis zu einer umfassenden Police).
• Nationaler Personalausweis für Staatsangehörige von Iran, Pakistan, Irak, Libyen und Afghanistan.

Eine praktische Regel, die Überraschungen vermeidet: Ein Antrag aus dem Ausland ist nicht möglich. Die veröffentlichte Frist beträgt 7 bis 10 Arbeitstage, wobei der Antragsteller während des gesamten Verfahrens physisch in den VAE anwesend sein muss, ohne in dieser Zeit zu reisen, weil Gesundheitsuntersuchung und biometrische Erfassung für die Emirates ID dazugehören. In der Praxis sieht ein vernünftiger Zeitplan so aus: zuerst Kauf und Eintragung der Immobilie, danach der Aufenthaltsantrag, mit einem Aufenthalt vor Ort, der das gesamte Verfahren abdeckt.

Was es kostet: die offiziellen Gebühren der 10-jährigen Aufenthaltserlaubnis

Die offiziellen Gebühren für die Golden Visa des Immobilieninvestors in Dubai:

Der Ausstellungsbetrag umfasst das gesamte Verfahren: Gesundheitsuntersuchung, Emirates ID mit 10 Jahren Gültigkeit, Bestätigung der Aufenthaltserlaubnis sowie DLD- und Verwaltungsgebühren. Es handelt sich um die Gebühren des Aufenthaltsverfahrens; sie umfassen selbstverständlich weder die Immobilieninvestition noch die Kosten des Kaufs (Übertragungsgebühren des DLD, Makler, Trustee), die zum Budget des Immobilienkaufs gehören, noch die verpflichtende Krankenversicherung.

Für die Familie veröffentlicht derselbe Service die Kosten des Sponsorings: 5.774,50 AED pro Person plus 318,75 AED für die Eröffnung der Familienakte. Ein Ehepaar mit zwei Kindern muss daher die Gebühren des Inhabers plus drei Sponsorings einplanen.

Golden Visa und Steuerresidenz: nicht dasselbe

Eine Feinheit, die fast alle Investoren betrifft: Die Golden Visa ist eine aufenthaltsrechtliche Erlaubnis, keine steuerliche Bescheinigung. Sie gibt das Recht, in den VAE zu leben, und erleichtert es, Konten zu eröffnen, Versorgungsverträge abzuschließen und den Lebensmittelpunkt nach Dubai zu verlegen. Die Steuerresidenz in den VAE und vor allem der steuerliche Wegzug aus dem Herkunftsland hängen jedoch von eigenen Anforderungen an Präsenz und Bindungen ab, die gesondert geplant werden müssen. Der klassische Fehler ist die Annahme, der Visumstitel ändere für sich allein die persönliche Besteuerung: Das tut er nicht.

Für alle, die über eine Struktur investieren (Kauf auf den Namen einer Gesellschaft, Familienvermögen, mehrere Investoren), steht der Immobilienweg neben anderen: Das Investorenvisum über eine Unternehmensbeteiligung hat sein eigenes Verfahren und eigene Schwellen, und bei manchen Profilen ist es effizienter, beide Analysen zu verbinden, bevor über die Art des Kaufs entschieden wird.

Schritte zum Erhalt

1. Kauf festlegen: Immobilie (oder Summe von Immobilien), die 2 Millionen AED auf den Namen des Investors erreicht, mit der Eintragung beim DLD als Wertreferenz.
2. Bei Finanzierung: bei der Bank die Unbedenklichkeitsbescheinigung mit gezahltem Betrag und offenem Saldo anfordern.
3. Unterlagen zusammenstellen: Reisepass, Eigentumstitel, Foto, Emirates ID und aktuelle Aufenthaltserlaubnis, falls vorhanden.
4. Antrag einreichen über den Service des DLD und den Aufenthalt planen: Gesundheitsuntersuchung und Biometrie erfordern physische Anwesenheit in den VAE.
5. Ausstellung und Familie: Nach Ausstellung der 10-jährigen Erlaubnis die Familiensponsorings und die künftige Verlängerung, die an das Halten der Immobilie gebunden ist, in die Wege leiten.

Bei LorcaBase begleiten wir den gesamten Prozess auf Englisch und Spanisch, von der Prüfung, ob die Immobilie die Bedingungen erfüllt, bis zur Einreichung des Antrags und den Familiensponsorings, und koordinieren den immobilienrechtlichen und den aufenthaltsrechtlichen Teil, damit Kauf und Visum nach einem einzigen Zeitplan vorankommen.