Golden Visa в Дубаї за інвестиції в нерухомість

Купівля нерухомості вартістю 2 мільйони AED у Дубаї — це не лише інвестиція в нерухомість: це найпряміший шлях до Golden Visa, довгострокового резидентства Об’єднаних Арабських Еміратів. На відміну від робочої візи чи візи інвестора в компанію, тут справа спирається на актив — Title Deed — і на окрему адміністративну процедуру, яку в Дубаї веде Dubai Land Department (DLD) разом з органом резидентства.

Цей гайд проходить увесь шлях за даними офіційних джерел: скільки потрібно інвестувати і на яких умовах, чи підходить іпотечна нерухомість, які документи вимагає DLD, скільки коштують збори за дозвіл на 10 років і як включити сім’ю. Він розрахований на тих, хто розглядає купівлю нерухомості в Дубаї і хоче точно знати, яке резидентство отримає натомість.

Що таке Golden Visa і що вона дає

Golden Visa — це поновлюваний дозвіл на довгострокове проживання, який федеральний уряд ОАЕ надає певним категоріям — інвесторам, спеціалізованим талантам, фахівцям — без потреби в місцевому спонсорі. Для інвестора в нерухомість золоте резидентство діє 10 років із можливістю продовження, доки зберігаються умови.

Переваги, які перелічує офіційний портал уряду ОАЕ, відрізняють її від звичайної резидентської візи:

• Без спонсора: власник не залежить від роботодавця чи місцевого спонсора.
• Перебування за межами країни без обмежень: звичайні візи втрачають чинність після понад шести місяців за межами ОАЕ; з Golden Visa немає ліміту часу поза країною для збереження її чинності.
• Широке спонсорство сім’ї: подружжя та діти на ті самі 10 років — діти, доки вони неодружені, — батьки також на 10 років і до 3 домашніх працівників (домашній персонал і водії).
• Можливість працювати: власник може жити і працювати в Дубаї; для найму в компанію потрібен дозвіл Міністерства праці (MOHRE).
• Довгий строк: поновлюване резидентство на 10 років проти коротких циклів продовження звичайних віз.

Вимога: нерухомість на 2 мільйони AED

Центральна умова міститься в офіційній картці послуги Dubai Land Department: нерухомість вартістю 2 мільйони AED, повністю на ім’я інвестора — один або кілька об’єктів. Пункти, які варто прочитати уважно:

Чотири практичні висновки з цієї таблиці:

1. Поріг можна накопичувати. Не обов’язково мати один об’єкт на 2 мільйони: картка прямо допускає «один або кілька об’єктів», що сумарно досягають цієї вартості на ім’я того самого інвестора.
2. Фінансування не дискваліфікує. Іпотечна нерухомість може бути основою справи, якщо банк видає NOC із розбивкою сплаченого та залишку; купівля за планом платежів забудовника — з випискою з рахунку забудовника. Документ варто запросити до початку процедури.
3. Рахується засвідчена вартість. Орієнтиром є титул і сертифікація самого DLD. Якщо ви купили дешевше за 2 мільйони, а ринок зріс, поточну вартість можна підтвердити офіційним сертифікатом оцінки — зростання вартості може відкрити двері до візи.
4. Ім’я має збігатися. Власник у Title Deed і власник паспорта мають збігатися точно; розбіжності в транслітерації виправляють до подання заяви, а не під час неї.

На федеральному рівні орган ідентифікації та громадянства (ICP) передбачає ту саму категорію золотого резидентства за інвестиції в нерухомість — із підтвердженням вартості сертифікатом реєстру нерухомості та збереженням власності протягом строку дії резидентства. Базове правило однакове на обох рівнях: віза живе, доки живе інвестиція.

Подружжя та спільна власність

Dubai Land Department застосовує окремі правила для подружжя, яке володіє об’єктом спільно, і їх варто знати до того, як вирішувати, на чиє ім’я купувати:

• Подружжя може брати участь в одному об’єкті для Golden Visa; потрібне свідоцтво про шлюб, легалізоване MOFA (еміратським Міністерством закордонних справ) і юридично перекладене арабською.
• Спільна власність вартістю менше 4 мільйонів AED: лише один із двох може подати заяву на Golden Visa як власник і потім спонсорує іншого. Частки мають бути рівними; якщо ні, як власник подає той, чия частка більша.
• Від 4 мільйонів разом — по 2 мільйони на кожного — кожен із подружжя виконує поріг власною часткою.

Різниця суттєва: основний власник і спонсорована особа не мають однакового міграційного статусу, а структура купівлі (пропорції в титулі, хто фінансує) визначає, хто може бути власником. Це рішення, яке варто закрити на етапі купівлі-продажу, а не після.

Документи та процедура в Дубаї

Справа інвестора в нерухомість у Дубаї оформлюється як послуга DLD, з поданням повністю онлайн — це ланцюжок, який з’єднує реєстрацію нерухомості з видачею резидентства. Документи, які вимагають офіційні картки:

• Паспорт заявника зі строком дії понад 6 місяців.
• Title Deed (титул власності або електронний сертифікат права власності) вартістю щонайменше 2 мільйони AED.
• Цифрова фотографія відповідно до вимог федерального органу (ICP).
• Попередній Emirates ID, за наявності, та копія чинного дозволу на проживання, якщо заявник уже мешкає в ОАЕ.
• Медичне страхування від страховика ОАЕ — обов’язкове для будь-якого дозволу на проживання згідно з вимогами GDRFA (підходить від базового страхування DHA до повного покриття).
• Національне посвідчення особи для громадян Ірану, Пакистану, Іраку, Лівії та Афганістану.

Операційне правило, яке позбавляє сюрпризів: подати заяву з-за кордону неможливо. Опублікований строк — від 7 до 10 робочих днів із заявником, фізично присутнім в ОАЕ протягом усього процесу, без виїздів на цей час, бо процедура включає медичний огляд і зняття біометрії для Emirates ID. На практиці розумний календар такий: спершу купівля та реєстрація нерухомості, потім справа резидентства — з перебуванням, що покриває всю процедуру.

Скільки це коштує: офіційні збори за дозвіл на 10 років

Офіційні збори за Golden Visa інвестора в нерухомість у Дубаї:

Сума за видачу охоплює справу повністю — медичний огляд, Emirates ID на 10 років, підтвердження дозволу на проживання, збори DLD та адміністративні. Це збори резидентської справи — вони, звісно, не включають ані саму інвестицію в нерухомість, ані витрати на купівлю-продаж (збори DLD за перехід права, агенція, trustee), які є частиною бюджету купівлі об’єкта, ані обов’язкове медичне страхування.

Для сім’ї та сама послуга публікує вартість спонсорства: 5 774,50 AED за особу плюс 318,75 AED за відкриття сімейної справи. Отже, подружжя з двома дітьми має закласти в бюджет збори власника плюс три спонсорства.

Golden Visa і податкове резидентство: це не те саме

Нюанс, важливий майже для всіх інвесторів: Golden Visa — це міграційний дозвіл на проживання, а не податковий сертифікат. Вона дає право жити в ОАЕ і полегшує відкриття рахунків, підключення комунальних послуг та перенесення центру життя в Дубай — але податкове резидентство в ОАЕ, і насамперед податковий вихід із країни походження, залежать від власних вимог присутності та зв’язків, які потрібно планувати окремо. Класична помилка — вважати, що сам титул візи змінює особисте оподаткування: це не так.

Для тих, хто інвестує через структуру — купівля на ім’я компанії, сімейний капітал, кілька інвесторів, — шлях через нерухомість співіснує з іншими: віза інвестора за участь у компанії має власну процедуру і власні пороги, і для деяких профілів ефективніше поєднати обидва аналізи, перш ніж вирішувати, як купувати.

Кроки для отримання

1. Визначити купівлю: об’єкт (або сума об’єктів), що досягає 2 мільйонів AED на ім’я інвестора, з реєстрацією в DLD як орієнтиром вартості.
2. Якщо є фінансування: запросити в банку лист про відсутність заперечень із зазначенням сплаченої суми та залишку боргу.
3. Зібрати справу: паспорт, Title Deed, фотографія, Emirates ID і чинна резиденція, за наявності.
4. Подати заяву через послугу DLD і спланувати перебування: медичний огляд і біометрія вимагають фізичної присутності в ОАЕ.
5. Видача та сім’я: після видачі дозволу на 10 років оформити сімейні спонсорства та майбутнє продовження, пов’язане зі збереженням власності.

У LorcaBase ми супроводжуємо весь процес українською мовою — від аналізу того, чи відповідає нерухомість умовам, до подання справи та сімейних спонсорств — і координуємо частину з нерухомості та міграційну частину, щоб купівля і віза рухалися за єдиним календарем.