Transmission de biens à Dubaï · Gifting au DLD
Changez la titularité d'un bien immobilier à Dubaï au profit d'un membre de la famille au premier degré (parents, enfants ou conjoint) ou entre une société et son actionnaire grâce au régime du gifting (Hiba) auprès du Dubai Land Department. Droit du DLD de 0,125 %, gestion dans la journée et émission du nouveau Title Deed.
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Quatre destinataires admis par le DLD.
Le régime de gifting (Hiba) du Dubai Land Department limite le transfert gratuit de biens immobiliers à un cercle fermé : les membres de la famille au premier degré et la relation entre une société et son actionnaire. Toute autre relation (frères et sœurs, cousins, neveux, amis) doit passer par une vente ordinaire.
Des parents aux enfants.
Un parent (père ou mère) peut transférer gratuitement un bien à son fils ou à sa fille. Le lien de parenté est attesté par un certificat de naissance légalisé et traduit en arabe.
Des enfants aux parents.
Un fils ou une fille majeur(e) peut donner son bien à son père ou à sa mère. Même régime documentaire : certificat de naissance légalisé avec traduction assermentée en arabe.
Entre conjoints.
Entre époux, le transfert est gratuit, le mariage étant attesté par un certificat légalisé par l'ambassade des EAU du pays émetteur et par le ministère des Affaires étrangères émirati, avec traduction assermentée en arabe.
Société et actionnaire.
Il est admis d'apporter un bien d'un actionnaire à sa société (ou inversement) par gifting. L'entreprise doit être préalablement enregistrée auprès du Dubai Land Department comme propriétaire autorisée.
Quand une évaluation du bien est-elle exigée ?
Le Valuation Certificate est le document officiel d'évaluation émis par le Dubai Land Department. Il détermine la base de calcul du droit de 0,125 % du DLD. Il n'est pas toujours exigé : cela dépend du type de bien.
Lorsque le bien est une villa, un terrain (land) ou une unité off-plan en payment plan. Dans ces cas, l'évaluation est réalisée par le DLD et intégrée au dossier du gifting.
Lorsqu'il s'agit d'un bien ready (appartement déjà livré et non off-plan). Dans ces cas, le DLD vérifie directement dans son système la valeur enregistrée pour cette unité et le droit de 0,125% est calculé sur cette valeur.
Comment se réalise le gifting à Dubaï.
Six étapes : de la validation de la relation admissible à la remise du nouveau Title Deed au nom du bénéficiaire. Si la documentation est complète, la démarche se clôture dans la journée.
- 01
Valider l'éligibilité et réunir la documentation
Nous confirmons que la relation est admissible (parents, enfants, conjoint ou entre société et actionnaire) et nous réunissons la documentation du bien (Title Deed, Oqood ou Pre-Title Deed) et des deux parties.
- 02
Demander l'évaluation (le cas échéant)
Si le bien est une villa, un terrain (land) ou une unité off-plan en payment plan, le Valuation Certificate est demandé au Dubai Land Department.
- 03
Se rendre dans un Real Estate Registration Trustee Center
Les deux parties se rendent au Trustee Center agréé par le DLD avec la documentation complète. Si un mandataire signe, la procuration notariée complète est fournie (toutes les pages et le sticker).
- 04
Dépôt et vérification des documents
Le trustee vérifie l'identité et le lien de parenté (ou la relation sociétaire), le Title Deed, le NOC du promoteur si l'unité est off-plan et le Valuation Certificate lorsqu'il est exigible.
- 05
Paiement des frais (DLD et trustee)
Les frais du Dubai Land Department (0,125 % sur l'évaluation plus 560 AED) et les frais du trustee sont réglés au même moment. Le DLD accepte la carte ou le chèque bancaire ; le trustee accepte la carte, les espèces ou le chèque.
- 06
Émission du nouveau Title Deed
Le Dubai Land Department émet le nouveau Title Deed au nom du bénéficiaire. Le bien est officiellement enregistré à son profit le jour même.
Combien coûte le gifting ?
Frais du Dubai Land Department et du trustee pour le gifting d'un bien à Dubaï. Il convient de confirmer les montants en vigueur sur le portail officiel du DLD avant la démarche.
Droit du DLD
0,125 % sur l'évaluation du bien plus 560 AED. Un minimum de 2.560 AED s'applique lorsque l'évaluation est inférieure à 1.600.000 AED.
Trustee · ready moins de 2 M AED
2.100 AED de frais du Trustee Center pour un bien ready (déjà livré) dont la valeur est inférieure à deux millions de dirhams.
Trustee · ready plus de 2 M AED
4.200 AED de frais du trustee lorsque le bien ready dépasse deux millions de dirhams.
Trustee · off-plan moins de 2 M AED
3.675 AED de frais du trustee pour une unité off-plan (en construction) d'une valeur inférieure à deux millions de dirhams.
Trustee · off-plan plus de 2 M AED
5.250 AED de frais du trustee lorsque le bien off-plan dépasse deux millions de dirhams.
Mode de paiement
Le DLD n'accepte que la carte ou le chèque bancaire. Le trustee accepte la carte, les espèces ou le chèque. Les virements différés ne sont pas admis.
Quand faut-il enregistrer l'entreprise auprès du DLD ?
Si le gifting se fait entre une société et son actionnaire (ou inversement), l'entreprise doit être enregistrée auprès du Dubai Land Department comme propriétaire autorisée. L'enregistrement se réalise dans un Trustee Center en 15 à 30 minutes. Le paiement s'effectue en espèces ou par carte. Une fois enregistrée, l'entreprise reçoit par e-mail un numéro de référence que le DLD utilise pour toutes les opérations futures.
Établissement à titulaire unique.
Sole Establishment. Entreprise à titulaire unique enregistrée auprès du Dubai Land Department afin de pouvoir figurer comme propriétaire de biens immobiliers.
Société à responsabilité limitée.
LLC avec des actionnaires résidents aux EAU. Enregistrement de la société auprès du DLD pour qu'elle puisse acquérir et détenir des biens immobiliers à Dubaï en son nom.
Entreprise avec des actionnaires étrangers.
Sociétés avec des associés non résidents ou structures à participation étrangère. Elles requièrent un enregistrement spécifique auprès du Dubai Land Department.
Modifications sociétaires.
Ajouter ou retirer des associés, modifier la répartition du capital ou d'autres ajustements postérieurs à l'enregistrement initial de l'entreprise auprès du DLD.
Documentation générale du gifting.
Documents communs à tout gifting (Hiba) à Dubaï, qu'une personne physique ou une société intervienne. Le Dubai Land Department peut demander des justificatifs supplémentaires selon le cas concret.
Documentation du bien
- Titre
- Title Deed, Oqood ou Pre-Title Deed du bien, selon que l'unité est livrée, en off-plan ou en phase de pré-titularisation.
- NOC du promoteur
- No Objection Certificate émis par le promoteur. Toujours obligatoire pour les biens off-plan. À Meydan Free Zone, le NOC doit être émis en arabe.
- Valuation Certificate
- Uniquement si le bien est une villa, un terrain (land) ou une unité off-plan en payment plan. Non exigé pour les appartements ready.
Documentation des parties
- Identité
- Passeport et Emirates ID des deux parties. Si l'une d'elles n'est pas résidente aux EAU, passeport et tampon d'entrée dans le pays.
- Contact
- Téléphone mobile et e-mail de chaque partie (le DLD les utilise pour les notifications et la confirmation de la démarche).
- Parenté ou mariage
- Certificat de naissance ou de mariage légalisé par l'ambassade des EAU du pays émetteur et par le ministère des Affaires étrangères des EAU, avec traduction assermentée en arabe.
- Procuration notariée (le cas échéant)
- Si un mandataire signe à la place du titulaire, la procuration notariée complète est fournie (toutes les pages et le sticker de légalisation).
Documentation par type d'entreprise enregistrante.
Lorsqu'une société intervient (cédante ou bénéficiaire du gifting), le Dubai Land Department exige une documentation spécifique selon l'autorité émettrice de la licence. Un large catalogue de Free Zones, Mainland et structures offshore est admis.
Freezone (générique)▸
Exigences communes à la plupart des Free Zones :
- Trade License en vigueur ou Certificate of Incorporation.
- Certificate of Incumbency récent (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Cachet de l'entreprise.
Société étrangère (offshore non résidente aux EAU)▸
Une société étrangère ne peut agir que comme cédante. Pour acheter ou recevoir un gifting, elle doit d'abord établir une filiale ou succursale aux EAU (DED, Free Zone ou RAK Free Zone) ; cette entité UAE figurera comme propriétaire. Pour les sociétés qui ne font que céder, aucun enregistrement d'entreprise auprès du DLD n'est exigé.
- Certificate of Incorporation.
- Certificate of Incumbency (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA légalisés par l'ambassade des EAU dans le pays émetteur et par le ministère des Affaires étrangères des EAU (MOFA), avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
DED (Department of Economy and Tourism · Mainland Dubaï)▸
- Trading License en vigueur.
- MOA (non exigé pour les Sole Establishments).
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- Cachet de l'entreprise.
JAFZA (Jebel Ali Free Zone Authority)▸
- Certificate of Incorporation.
- Certificate of Incumbency récent (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
RAK ICC▸
Pour les sociétés RAK ICC figurant comme cédantes ou bénéficiaires dans une opération de gifting :
- Certificate of Incorporation.
- Certificate of Incumbency (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
DMCC (Dubai Multi Commodities Centre)▸
- Trade License en vigueur.
- Extract of Registry (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
Meydan Free Zone▸
- Business License en vigueur.
- Certificate of Incumbency en vigueur (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC en arabe de l'autorité concernée si la société va acheter un bien (particularité de Meydan : le NOC est émis directement en arabe).
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
IFZA (International Free Zone Authority)▸
- License en vigueur.
- Certificate of Incumbency en vigueur (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
ADGM (Abu Dhabi Global Market)▸
- License en vigueur ou Certificate of Incorporation.
- Certificate of Incumbency ou Extract of Shareholders en vigueur (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
DAFZA (Dubai Airport Free Zone Authority)▸
- Licence en vigueur.
- Certificate of Incumbency en vigueur (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
Ports, Customs and Free Zone Corporation▸
- License en vigueur.
- Certificate of Incumbency en vigueur (pas plus de 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
RAKEZ (Ras Al Khaimah Economic Zone)▸
- Certificate of Incorporation ou Trade License.
- Certificate of Incumbency récent (maximum 6 mois).
- MOA et AOA avec traduction assermentée en arabe.
- Actionnaires : passeport, page du visa et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la société va acheter un bien.
- Résolution des actionnaires ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les actionnaires signent.
- Cachet de l'entreprise.
Fondation ADGM ou DIFC▸
Les fondations ADGM et DIFC peuvent être propriétaires de biens immobiliers à Dubaï.
- Trading License en vigueur ou Certificate of Formation.
- Certificate of Incumbency (pas plus de 6 mois à compter de la date d'émission).
- Charter et By-Law avec traduction assermentée en arabe.
- Fondateurs : passeport et Emirates ID. Non résidents : passeport uniquement.
- NOC de l'autorité concernée si la fondation va acheter un bien.
- Résolution des fondateurs ou procuration notariée lorsque des dirigeants ou des tiers autres que les fondateurs signent.
- Cachet de l'entreprise.
Remarques communes à tous les cas : le Dubai Land Department exige le cachet de l'entreprise pour enregistrer la société comme propriétaire. Si les signataires ne sont pas les actionnaires eux-mêmes (par exemple des dirigeants ou des tiers mandataires), une résolution des associés ou une procuration notariée qui les y autorise est fournie. Le MOA et l'AOA sont toujours remis traduits en arabe.
Votre gifting, géré de bout en bout.
Nous coordonnons chaque étape de la transmission de biens à Dubaï par gifting : éligibilité, documentation, procurations, traduction assermentée en arabe et comparution devant le Trustee Center, avec une connaissance opérationnelle du DLD.
Gestion intégrale de la démarche
Nous menons le dossier de bout en bout : validation de l'éligibilité, préparation, rendez-vous au Trustee Center et émission du nouveau Title Deed.
Coordination avec le DLD
Interlocution directe avec le Dubai Land Department et avec les principaux Trustee Centers agréés de Dubaï.
Conseil sur l'éligibilité
Nous confirmons avant de commencer si la relation entre les parties correspond à l'un des quatre cas admis par le DLD.
Procurations et traductions
Nous préparons les procurations notariées, gérons les légalisations d'ambassade et du ministère des Affaires étrangères des EAU et coordonnons la traduction assermentée en arabe.
13 types d'entités
Nous travaillons avec la documentation spécifique de DED, JAFZA, DMCC, Meydan, IFZA, DAFZA, RAKEZ, ADGM, DIFC, RAK ICC et des autres autorités émettrices admises.
Tout expliqué en détail
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Découvrir → II · HoldingStructure holding.
Holding patrimoniale pour concentrer biens immobiliers et participations, admise par le DLD et avec planification successorale.
Découvrir → RE · AchatAcheter un bien à Dubaï.
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Découvrir → XIII · Golden VisaGolden Visa.
Visa de 10 ans pour les propriétaires avec un investissement immobilier égal ou supérieur à deux millions de dirhams aux Émirats.
Découvrir → XIV · InvestisseurVisa investisseur.
Résidence de 2 ans pour les associés de sociétés enregistrées aux EAU. Habituelle lorsque la société bénéficiaire du gifting demande des visas.
Découvrir →Termes clés du gifting immobilier à Dubaï.
Dictionnaire rapide des concepts qui apparaissent lors du transfert de titularité d'un bien par gifting auprès du Dubai Land Department.
DLD (Dubai Land Department)▸
Autorité immobilière de l'Émirat de Dubaï. Elle enregistre les biens, traite les ventes, le gifting (Hiba) et les autres opérations immobilières. Elle émet les Title Deeds et les Valuation Certificates.
Trustee Center▸
Real Estate Registration Trustee Center. Bureau agréé par le DLD où s'exécutent les démarches de transfert, y compris le gifting. C'est le point physique où se rendent les deux parties.
Title Deed▸
Titre de propriété émis par le Dubai Land Department qui atteste la titularité d'un bien déjà livré.
Oqood▸
Enregistrement initial de l'acheteur d'un bien off-plan auprès du DLD, valable jusqu'à la livraison de l'unité et l'émission ultérieure du Title Deed.
Pre-Title Deed▸
Document provisoire de titularité d'un bien avant l'émission définitive du Title Deed. Accepté par le DLD aux fins du gifting.
NOC (No Objection Certificate)▸
Certificat de non-objection du promoteur. Obligatoire pour le gifting de biens off-plan. À Meydan Free Zone, il doit être émis en arabe.
Off-Plan▸
Bien en construction non encore livré. Le gifting d'off-plan exige le NOC du promoteur et, si l'unité est en payment plan, également un Valuation Certificate.
Ready Property▸
Bien déjà livré et enregistré avec Title Deed. Pour les appartements ready, aucun Valuation Certificate n'est exigé pour le gifting.
Valuation Certificate▸
Certificat officiel d'évaluation émis par le DLD. Obligatoire pour le gifting de villas, de terrains (land) et d'unités off-plan en payment plan.
Hiba▸
Terme arabe pour gifting. Régime de donation immobilière reconnu par le DLD entre parents, enfants, conjoint et entre société et actionnaire, avec un droit réduit de 0,125 %.
MOA / AOA▸
Memorandum of Association et Articles of Association. Documents constitutifs de la société. Le DLD les exige toujours traduits en arabe lorsque l'entreprise intervient dans un gifting.
Certificate of Incorporation▸
Certificat de constitution de la société. Il atteste l'existence légale de l'entreprise qui intervient comme partie au gifting.
Certificate of Incumbency▸
Certificat de vigueur et de composition sociétaire. Habituel dans les structures offshore (RAK ICC, ADGM, DIFC) et lorsque le DLD l'exige pour enregistrer l'entreprise comme propriétaire.
DED / Free Zone▸
Le DED (Department of Economy and Tourism) émet les licences Mainland à Dubaï. Les Free Zones (JAFZA, DMCC, Meydan, IFZA, DAFZA, RAKEZ) sont des zones économiques avec propriété étrangère à 100 %. Le DLD admet les sociétés des deux types comme propriétaires.
RAK ICC▸
Autorité offshore de Ras Al Khaimah. Les sociétés RAK ICC peuvent s'enregistrer auprès du DLD pour acheter, vendre ou recevoir un gifting de biens à Dubaï.
AED▸
Dirham émirati, monnaie officielle des EAU. Taux de change fixe d'environ 1 USD = 3,67 AED.
Ce qu'on nous demande le plus.
À qui peut-on donner un bien par gifting à Dubaï ?
Le régime de gifting (Hiba) du Dubai Land Department n'admet que quatre destinataires : parents, enfants, conjoint et entre une société et son actionnaire (dans les deux sens). Les autres membres de la famille (frères et sœurs, cousins, neveux) et les tiers ne sont pas admis.
Puis-je donner un bien à mon frère ou à mon neveu ?
Non. Le gifting ne s'applique qu'aux membres de la famille au premier degré (parents, enfants, conjoint) et à la relation société↔actionnaire. Un transfert à un frère, un cousin ou un neveu se traite comme une vente ordinaire, avec le droit standard de 4% du Dubai Land Department.
Combien coûtent les frais du gifting ?
Le DLD facture 0,125% sur l'évaluation plus 560 AED (minimum 2.560 AED si l'évaluation est inférieure à 1.600.000 AED). Les frais du trustee vont de 2.100 AED à 5.250 AED selon la valeur du bien et selon qu'il s'agit de ready ou d'off-plan.
Combien de temps prend la démarche de gifting à Dubaï ?
Si la documentation est complète, le gifting se réalise le jour même au Real Estate Registration Trustee Center. Le DLD émet le nouveau Title Deed au nom du bénéficiaire en quelques heures après la vérification et le paiement des frais.
Quand un Valuation Certificate est-il nécessaire ?
Lorsque le bien est une villa, un terrain ou un bien off-plan en payment plan. Pour les appartements ready déjà livrés (généralement pas plus de 3 ans après la livraison), il n'est pas exigé. On peut envoyer le Title Deed au trustee pour confirmer s'il s'applique.
La société s'enregistre-t-elle une seule fois auprès du DLD ou à chaque opération ?
Une seule fois. Une fois enregistrée, la société est habilitée pour toutes les opérations immobilières futures. Pour les transactions suivantes, seuls sont fournis un Certificate of Incumbency récent (maximum 6 mois), les documents des actionnaires et le POA le cas échéant. La traduction assermentée du MOA en arabe se prépare également une seule fois.
Faut-il un NOC pour chaque bien ou un seul pour tous ?
Cela dépend de la free zone émettrice. Certaines autorités acceptent un NOC général couvrant tous les biens ; d'autres exigent un NOC spécifique pour chaque opération. Cela se confirme directement auprès de la free zone concernée avant la démarche.
L'actionnaire doit-il être à Dubaï pour enregistrer la société ou réaliser le gifting ?
Ce n'est pas indispensable. Si l'actionnaire n'est pas résident, la démarche se gère au moyen d'une procuration notariée (POA) avec toutes les pages et le sticker, légalisée pour usage aux EAU. Le POA peut être délivré devant un notaire compétent dans le pays d'origine.
Faut-il traduire tous les documents en arabe ?
Oui. Le MOA et l'AOA ainsi que les certificats officiels (Certificate of Incorporation, Certificate of Incumbency) sont fournis avec une traduction assermentée en arabe. Si les documents proviennent de l'étranger, ils doivent en outre être légalisés par l'ambassade des EAU dans le pays émetteur et par le ministère des Affaires étrangères émirati (MOFA).
Quels moyens de paiement acceptent le DLD et le trustee ?
Les frais du DLD se paient uniquement par carte ou Manager Cheque (chèque bancaire certifié). Les espèces ne sont pas acceptées pour le DLD. Les frais du trustee acceptent en revanche les espèces, en plus de la carte et du Manager Cheque.
Une société étrangère peut-elle être propriétaire ou recevoir un bien à Dubaï par gifting ?
Pas directement. Une société étrangère sans présence aux EAU ne peut pas être titulaire de biens immobiliers à Dubaï. Pour participer à une opération de gifting ou d'acquisition, elle doit d'abord établir une filiale ou succursale aux EAU (DED, Free Zone ou RAK Free Zone). C'est cette entité UAE enregistrée auprès du DLD qui figure comme propriétaire du bien.
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